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La rigenerazione urbana soluzione per fermare il consumo di suolo

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MILANO (ITALPRESS) – L’obiettivo è quello di fermare il consumo di suolo, la soluzione è la rigenerazione urbana, per migliorare le città e la vita collettiva senza occupare ulteriore terreno. Se n’è discusso all’evento “Non ci resta che rigenerare” organizzato da Economy Group a Milano nella sede della Camera di Commercio. La strada verso un mondo rigenerato non è così impervia, però, e lo conferma Mario Breglia, fondatore e presidente di Scenari Immobiliari, che è arrivato ad affermare che nel 2050 i cantieri in Italia riguarderanno soltanto case rigenerate. Anche la legislazione va in questo senso. “Abbiamo letto in questi giorni – ha detto Breglia – che la nuova legislatura europea pensa di portare a termine una trentina di provvedimenti sul green. Forse 30 sono troppi, ma è un tema che ritornerà. Il mondo va in questa direzione e non potremo più tornare indietro”.
A partire dal 21 novembre ampliata l’operatività dei Ristori da 300 milioni di euro riservati alle imprese colpite dall’alluvione in Emilia-Romagna. La nuova misura, destinata a indennizzare le perdite di reddito per sospensione dell’attività per un importo massimo concedibile di 5 milioni di euro, è rivolta a tutte le tipologie di impresa con un fatturato estero minimo pari al 3%.
Anche l’Italia sta facendo la propria parte. La conferma è arrivata al convegno in diretta dal capogruppo di Forza Italia al Senato Maurizio Gasparri, che ha illustrato la volontà della maggioranza del governo di portare in aula una legge sulla rigenerazione urbana nel 2024. “In Italia – spiega – ci sono delle differenze tra le Regioni e i comuni. Vogliamo da un lato creare una legge quadro che metta ordine tra leggi buone come quella del Lazio, dove prima governava il centro sinistra, e leggi meno buone”.
La strada, quindi, è segnata, ma ci sono ancora diversi nodi e questioni aperte, anche se molto è già stato fatto, soprattutto nei centri cittadini. “Il patrimonio italiano – ha spiegato Breglia – è per il 93% costruito nel secolo scorso. Il tema dell’abbandono è importante. Si è fatto molto in questi anni, ma dalle analisi che abbiamo fatto risulta che negli ultimi 10 anni sono stati recuperati 312 chilometri quadrati di territorio. Il 45% di quello recuperato è residenziale. Il 40% ha rappresentato funzioni pubbliche”. E poi c’è la questione delle periferie che è stata affrontata dal sociologo Mario Abis. “Anche a Milano – ha detto – che pure è nota per la ricchezza del patrimonio edilizio abbiamo periferie degradate dove il tema della casa è critico. La politica assente della casa ha creato forme di devianza sociale. Il tema numero 1 è quello della sicurezza, che è legato a doppio filo alla casa”. Ha spiegato, infatti, Emmanuel Conte, assessore al Bilancio e al Patrimonio Immobiliare del Comune di Milano: “Nelle città sulla sicurezza si abbattono i primi effetti violenti della poli crisi, cioè l’insieme di più crisi che nel post covid hanno colpito il nostro mondo”. Per questo il Comune utilizza la formula della rigenerazione urbana partendo da pezzi del suo patrimonio per abilitare soggetti a forte impatto sociale.
Qualsiasi ragionamento riguardo al settore immobiliare oggi non può non tenere conto della situazione demografica e di quella delle famiglie, anche per progettare le future abitazioni: “Abbiamo bisogno di case più piccole – dice il presidente di Assimmobiliare Davide Albertini Petroni – In media le case di oggi sono state costruite nel dopo guerra, quando le famiglie avevano tre figli. Abbiamo studenti e professionisti giovani che chiedono maggiore mobilità da una parte e poi c’è la popolazione anziana che vuole casa con tutta una serie di servizi”.
Il cambiamento, a livello di sistema Paese, richiede comunque una serie di interventi che comportano dei costi. “Il finanziamento iniziale legato alla rigenerazione urbana era di 100 miliardi – dice Paola Marone, presidente Federcostruzioni – invece oggi a causa degli eventi catastrofici che ci hanno colpito abbiamo speso 50 miliardi non previsti. La crescita del Pil che abbiamo registrato nel 2021 e nel 2022, è dovuto al 50% alla filiera delle costruzioni e un terzo alle costruzioni in senso stretto. Oggi prevediamo una crescita molto ridotta, al di sotto del 5% che subisce una serie di influenze come l’inflazione e la situazione geopolitica in Europa”.
Nel proprio sviluppo il settore immobiliare deve poi tenere conto degli sviluppi legati sia al mondo digitale che al green. “Il digitale sta cambiando fortemente i processi – dice Andrea Granelli, consulente e studioso di rigenerazione urbana – L’Italia è ancora poco competitiva rispetto agli altri paesi dell’Unione Europea. Dobbiamo utilizzare il tema del digitale come un mezzo per implementare i luoghi”.
Che saranno strutturati anche per essere attrattivi dei talenti come nel caso di Mind, il distretto tecnologico in costruzione a cura di un developer internazionale come Ledlease: lo ha spiegato il direttore di Mind Filippo Tori. “Oggi siamo al 20% del completamento dell’area urbana oggetto dell’intervento”, ha detto. Poi, allargando lo sguardo a tutte le attività del gruppo, ha detto che Lendlease opera “principalmente su quattro continenti ma si concentra molto sulle città che hanno un tasso di crescita demografica e un tasso di concentrazione di talenti molto elevato. In Italia siamo focalizzati solo su Milano, in Europa su Londra e Parigi”.
La difficoltà non è solo quella di attirare talenti, ma anche capitali come spiega Federico Chiavazza, SDA Professor – Area Amministrazione, Controllo, Finanza Aziendale e Immobiliare presso SDA Bocconi: “In questo momento siamo ancora molto vincolati e personalmente ho lavorato a progetti che non sono decollati perchè la fattibilità economica-finanziaria di questi progetti è irrealizzabile. I valori sono diminuiti e il costo del debito è aumentato. Non abbiamo ancora trovato una ricetta nell’ambito della rigenerazione urbana. Attirare capitali stranieri è molto difficile”.
In questo merito potrebbe essere lo sviluppo delle aree metropolitane a fare la differenza come spiega Marzia Morena, associate professor, Politecnico di Milano | REC – Real Estate: “Bisogna capire le potenzialità anche dei comuni e delle aree limitrofe alle grandi città. Capire dove si può fare e dove e quali strumenti finanziari si potrebbero utilizzare in certi territori”. Sempre con il dubbio della buona riuscita. “Uno dei maggiori rischi è l’incertezza – spiega Francesco Rovere, senior development manager di AXA IM Alts – In questo settore in Italia è difficile sapere quale sarà l’esito finale di un progetto e l’arco temporale necessario per portarlo a termine”.
La rigenerazione urbana passa per forza dalle direttive che riguardano la transizione green, che a breve vedrà notevoli cambiamenti. “Il 7 dicembre – spiega Michela Musso, direttore generale Abaco Team – la direttiva casa green diventa realtà, Entro il 2030 bisognerà riqualificare il capitale urbano nella classe e ed entro il 2033 nella classe d. Oltre il 70% della popolazione nazionale vive in case di proprietà. Tutto il costruito che oggi abbiamo in classe f/g se non verrà riqualificato inizierà a perdere valore. Se da una parte facciamo progetti di riqualificazione urbana dall’altra parte abbiamo l’alto rischio che intere aree urbane si degradino. La rigenerazione urbana funziona se l’immobile acquisisce valore nel tempo”.
Diventa fondamentale quindi la manutenzione e l’adeguamento tecnologico, come spiega Francesco Ricciardi, senior manager institutional affairs di Renovit S.p.A (Gruppo Snam): “La riqualificazione energetica unita a un’attività di manutenzione nel tempo ci consente di avere una maggiore rigenerazione urbana”.
Sulla stessa linea d’onda Sandro Scalinci, amministratore delegato Lokavis Energy srl che dice: “Non facciamo interventi di grandi dimensioni ma cerchiamo di non far perdere competitività, che è uno dei problemi più grossi”.

– foto ufficio stampa Economy Group –
(ITALPRESS).